Une maison smart home à petit prix à Bordeaux Caudéran

Acquisition-amélioration 11 April 2016

iStock_000063445021_SmallUne maison T4 intelligente équipée de la technologie smart home à moins de 550 euros par mois, c’est possible !

Contexte politique de l’opération

La CUB était propriétaire d’une maison située au 23, rue du Vélodrome à Bordeaux Caudéran.

Clairsienne s’est engagée dans une opération d’acquisition amélioration de type PLAI-A (Adapté) « programmes de logements très sociaux à bas niveau de quittance » qui s’inscrit dans le plan pluriannuel de lutte contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale et qui implique la participation au projet de l’état, du conseil générale, de la cub et de la mairie de bordeaux.

Bail emphytéotique de 55 ans.

Clairsienne a également sollicité le service habitat de la ville de Bordeaux auprès de l’adjointe au maire en charge de la cohésion sociale et territoriale et Pierre Lothaire, maire adjoint du quartier Caudéran.

Besoins identifiés, notamment dans les PDALPD (Plan Départemental pour le Logement des Personnes Défavorisées), les diagnostics territoriaux à 360°, les PDH et les PLH en vigueur, auxquels répond le projet.

– dans la vision du PLH qui vise, dans le volet l’habitat et l’accueil des gens du voyage, la poursuite de l’accompagnement des populations sédentarisées, afin notamment d’enrayer des situations d’habitat précaire et insalubre, qui se développent en particulier dans le quartier Bacalan.

– dans la vision du PLU de favoriser une ville et des quartiers mixte en terme de fonctions, d’usages et d’habitants en favorisant l’implantation de logements sociaux en ville, y compris dans le « diffus ».

Le programme est conçu pour améliorer le financement des opérations de logements locatifs très sociaux programmées en PLAI de « droit commun » sur les territoires. Il est financé sur les crédits du fonds national de développement d’une offre de logements locatifs très sociaux (FNDOLLTS) créé par la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social.

Clairsienne a été saisi par le Conseil Général, lors de la Commission du Logement Adapté (CLA), outil du Plan Départemental pour le Logement des Personnes Défavorisées, pour s’occuper du relogement de cette famille.

Dans le cadre du suivi du processus de sédentarisation des familles originellement issus de la communauté du village Andalou, le Conseil Général 33 a identifié une famille (1 femme et trois enfants) vivant dans des conditions précaires dans le quartier Bacalan et cumulant un certain nombre de facteurs pouvant pénaliser son insertion dans la ville et dans la société.

Objectif du projet Clairsienne

Le premier objectif était d’offrir un logement locatif confortable et spatialement adapté à cette famille de 3 enfants.

  • Optimisation spatiale : T4 (1 chambre pour 2 enfants de 14 m²) au lieu du T5 envisagé
  • Diminution du loyer de surface car le loyer est indexé sur la surface utile
  • Dissociation locative de la maison et du garage (garage hors convention) afin de diminuer la surface utile (surfaces annexes à ne pas prendre en compte dans l’appel à projet) et équilibre de l’opération avec entrée des loyers du garage.

Le deuxième objectif est de prévoir une rénovation hautement performante afin de limiter les dépenses en charges de consommation.

  • Isolation par l’intérieur et par l’extérieur sur l’extension (partie neuve)
  • Double vitrage
  • Panneaux photovoltaïques en autoconsommation (diminution des consommations électriques)
  • Caractère innovant : Mise en place d’un Smart Home (maison intelligente) – Collecte des informations du niveau de production des panneaux solaires, et niveau d’utilisation de l’énergie solaire, prises commandées pour les machines à laver et le cumulus
  • Plafonds rayonnants électrique avec thermostats d’ambiance
  • Ballon d’eau chaude sanitaire électrique
  • Systèmes d’économies d’eau

La déconstruction/démolition et reconstruction a permis un meilleur agencement avec une réduction du développé de façades, une amélioration de la conception et de la qualité d’usage du logement, suppression des surfaces de dégagements et les surfaces annexes, pérennisation de l’entretien. Une diminution de loyer est entrainée par ces modifications.

Publics cibles :

Le ménage fait partie du public ciblé par le PDALPD (Plan Départemental pour le Logement des Personnes Défavorisées). Il a été précisément identifié et retenu par accord collectif entre le Conseil Général de la Gironde, l’AROSHA, l’USH et Clairsienne.

La MDSI a demandé une mesure de sous-location et d’accompagnement logement avec la CLA.

Il s’agit de la famille Garcia, composée d’une jeune femme seule (née en 1989) et de ses 3 enfants (nés en 2006, 2008 et 2012), en sédentarisation précaire. Elle est issue de la communauté des gens du voyage du village Andalou sédentarisée à Bordeaux Bacalan, et présente un certain nombre de difficultés comme le niveau incertain d’alphabétisation de la mère, l’absence d’électricité, l’hébergement temporaire différent en période hivernale. Accompagnement de la mère par MDSI et l’association Prado 33 et le plus jeune enfant par le service PMI de la MDSI.

Objectif de l’appel à projet :

– Le loyer plafond APL pour cette composition de ménages est de 450.92€/mois

– Forfait de charges défini dans l’appel à projet : 88.90€

Projet Clairsienne

– Le loyer appliqué est de 378.25€/mois (type 4)

– Niveau de charges (quittancées et non quittancées) est d’environ 150€ (abonnements, consos, taxes d’ordures ménagères, assurances habitation et entretien des équipements)

Loyer + Charges (quittancées et non quittancées) < loyer plafond APL + forfait de charges

Echéancier du projet

  • Signature du bail emphytéotique : octobre 2014
  • Permis de construire : mars 2015
  • Ordres de service : juillet 2015
  • Réception de travaux : janvier 2016 (6 mois de travaux) 216 000€ TTC dont 168 000€ TTC de travaux

Opération globale

  • Subventions :   55 500€ TTC
  • Etat Appel à Projet PLAI A  9 000€
  • Conseil Générale 33 : 20 000€
  • CUB : 12 500€
  • CUB PLAI  6 500€
  • Mairie de Bordeaux :  7 500€
  • Emprunts :   113 570€ TTC
  • Fonds Propres :   27 523€ TTC
  • Autofinancement : 3 792€ TTC