L’ingénierie foncière , enjeu incontournable

Foncier 21 July 2016

Convention de veille, portage, recomposition foncière, revalorisation urbaine et sociale de quartier,  recyclage de friches, …: parce que l’ingénierie foncière est devenue incontournable et de plus en plus complexe pour construire la ville sur la ville, Clairsienne développe une expertise innovante en dialogue  avec les collectivités territoriales. Quelques exemples pour illustrer ses démarches.

MISSION DE MÉDIATION ET DE NÉGOCIATION POUR UN PROJET URBAIN PARTAGE

Chef de file, présente sur toute la chaîne de valorisation du foncier, à l’interface des parties prenantes (promoteurs privés, bailleurs sociaux, propriétaires particuliers, financeurs, …) et des acteurs de la construction (urbanistes, paysagistes, maîtrise d’œuvre, entreprises, …),  Clairsienne se révèle un partenaire moteur de la bonne fin des projets pour leurs qualités urbaines et environnementales ainsi que leur acceptation sociale. Cette possibilité lui est ouverte depuis la loi SRU.

In fine, cette approche lui permet de produire du foncier y compris pour les promoteurs et de maîtriser ses propres investissements pour proposer des loyers et prix mesurés. Sur la période 2005/2015, Clairsienne a permis la construction de plus de 5000 nouveaux logements par le biais de ses opérations d’aménagement.

Exemple : l’îlot Gare à Blanquefort 

Sollicitée par la Ville pour donner du sens à son projet urbain autour de la gare appelée à accueillir le terminus de la ligne C du tramway, Clairsienne  a initié une recomposition foncière inspirée de la démarche BIMBY (Build in My Back Yard) en intégrant la valorisation de parcelles contiguës et imaginé un plan d’aménagement d’ensemble.

blanquefort ilot de gare

Objectifs : créer une polarité, un axe structurant jusqu’au Parc de Fongravey et un nouvel habitat diversifié.
Opérateurs : Clairsienne et MAS(promoteur privé).
Modes d’intervention : maîtrise d’ouvrage directe et VEFA
Equipes d’architectes/urbaniste : Brochet-Lajus-Peyot/Atelier Physalis -Paysagiste : Pierre Dabilly – Letsgrow

CONVENTION DE VEILLE FONCIERE POUR FACILITER LA PRODUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX

Clairsienne peut étudier des déclarations d’intention d’aliéner (DIA) par délégation de la commune de son droit de préemption urbain ou par exercice direct de ce droit par la commune et engagement de rachat par Clairsienne. C’est un outil simple à mettre en œuvre qui sauvegarde les intérêts de la collectivité territoriale.
Objectif: faciliter la mobilisation du foncier en collaboration étroite et constructive en vue de la réalisation de logements sociaux.

Exemples à Saint-Sulpice-et-Cameyrac 

St-Sulpice-et-Cameyrac-Magnan-2A ce jour, trois fonciers y sont mobilisés en ce sens par Clairsienne: un premier, lieu-dit Magnan Nord, afin d’y réaliser 33 maisons et appartements; un second,  lieu- dit Canton de Lalande, pour un programme d’acquisition-amélioration de 9 logements ; enfin, av. de Maucaillou et rue de la Gare, pour 12 appartements à construire.

PORTAGE FONCIER

S’inscrivant dans une démarche d’anticipation et de négociations amiables, Clairsienne acquiert des biens présentant un important potentiel de développement, les gère (location, dépollution, démolition, …) et les portes sur des durées variables. Principal avantage : s’assurer de la maîtrise de terrains dans des conditions économiques compatibles avec des opérations mixte et de qualité et éviter une trop grande spéculation des prix autour ou sur les sites d’ opérations d’envergure.

Exemple de la friche de l’entreprise MACRI à Floirac

Dès 2008 Clairsienne a acquis cette emprise afin d’y réaliser à terme une opération immobilière. Ce terrain est aujourd’hui inscrit dans le périmètre de la ZAC Garonne-Eiffel au sein de  l’OIN Bordeaux Euratlantique.

Les ateliers de réflexion sur la programmation démarrent à l’automne.

REVALORISATION URBAINE ET SOCIALE DE QUARTIER

Succédant à une première série de réhabilitations conduites dans les années 80 et 90,  Clairsienne poursuit une politique active de requalification de ses ensembles les plus anciens, autour de plusieurs objectifs : échelles urbaines plus humaines et compactes, transition énergétique et réduction des factures d’énergies, optimisation de l’accessibilité et changements de perception visuelle et diversité sociale élargie.

Exemple :  le  Terrain de Manœuvres à Libourne 
Libourne - Villas de la Bastide
Assimilable à un «petit ensemble»  moderne dans les années 50, cette résidence a fait l’objet d’une opération de renouvellement urbain, sous la forme d’une  démolition partielle donnant lieu à la construction d’un nouvel ensemble résidentiel composé pour l’essentiel de maisons individuelles,  les Villas de la Bastide, couplée à la réhabilitation des bâtiments conservés.

LIBOURNE TERRAIN DE MANOEUVRE AVANT APRES
Dernière étape : un volet paysager et une rationalisation des stationnements sont en cours.
Rénovation : projet architectural de Bruno Phiquepale d’Arusmont
Construction : Thomas Rodriguez, architecte (Artotec)

Exemple : La résidence Bourranville à Mérignac centre 

Mérignac Bourranville
Ce grand ensemble du début des années 60, de tissu urbain lâche et de formes urbaines répétitives donne lieu à un programme mixte de rénovation et de constructions nouvelles en locatif et accession sociale :

  • 1ères constructions des 98 appartements BBC de la résidence Victoria en locatif social (2010 à 2012)
  • Projet de rénovation thermique (sécurité incendie et électrique, ascenseurs et balcons sur l’existant et construction de 35 nouveaux appartements locatifs sociaux, plus 25 en accession sociale ; aménagements paysagers, création de nouveaux stationnements et rationalisation des accès complèteront cette mutation urbaine. Mode opératoire : une seule demande de permis de construire dans un souci de cohérence et de qualité architecturale, signée 4 A Architectes, à l’été 2016.

RECYCLAGE DE TISSU URBAIN

La reconversion de fonciers s’impose comme alternative à l’étalement urbain. C’est le principal vecteur pour produire une offre nouvelle. Clairsienne développe avec les collectivités des scénarios concertés de mutation urbaine.

Exemple : Le Nouveau Meyrie à Biscarrosse 

Sur une ancienne friche militaire de 3,6 ha, c’est un  quartier jardin à part entière qui voit le jour, avec une large place au paysage. Des prescriptions architecturales et paysagères définissent une cohérence d’ensemble. 14 terrains à bâtir et de 34 maisons à 1 étage en locatif conventionné ont d’ores et déjà été réalisés.

Plan masse Biscarrosse

Une 2ème tranche de 33 habitations proposera toute la gamme de logements locatifs sociaux (PLS, PLUS et PLAI). Le Ministère de la défense y réserve des logements.
Maîtrise d’oeuvre: Lacrouts – Massicault, architectes D.P.L.G ; Cabinet Berges, BET VRD – Géomètre

 

 

Exemple : L’éco quartier des Akènes à Lormont

Les Akènes - Vue aeriene Sur le site de la friche industrielle de Siemens, Clairsienne achève une opération d’envergure, lauréate 2011 du Trophée d’or de l’aménagement, sur une emprise de 12,6 ha pour 121 000 m2 de surface plancher. Ce projet urbain allie mixité sociale et fonctionnelle : offre résidentielle de la location à l’accession sociale et privée, commerces, services, crèche et chaufferie bio-masse. 75 % de la programmation globale est réalisée soit 1050 logements.

 

Visite CREAHD aux Akènes

L’écoquartier bénéficie de l’intérêt de la profession et des porteurs de projets.
Plusieurs visites s’y sont succédées, sous la houlette du CREAHD* notamment, pôle régional de la construction et de l’aménagement durable  dont la mission principale est d’accompagner l’innovation www.creahd.com/actualites/2016-06-17/retour-sur-visite-conference-akenes-clairsienne

 

 

logo-les-akenes-simple

Le parc central est inauguré le 21 septembre 2016 
Maîtrise d’oeuvre: Freddy Charrier : paysagiste ; CETAB : maîtrise d’œuvre VRD
*Construction-Ressources-Environnement-Aménagement-Habitat-Durables

 

Exemple : La ville-jardin des Clairières de Flore à Floirac 

Floirac - Jardins de l'Alhambra

Sur les 8 hectares de la friche industrielle Black Clawson, des Arènes de Floirac et du gymnase communal, c’est aujourd’hui un quartier résidentiel de formes urbaines variées (maisons de ville, maisons individuelles avec cour, venelles et jardins, villas urbaines et immeubles «Villas» de plus de 700 logements. Des habitants aux  statuts d’occupation divers s’y côtoient.

Afin de ne pas spécialiser davantage le territoire, Clairsienne a défini en accord avec les collectivités une programmation mixte et associé en conséquence des promoteurs privés et également d’autres acteurs du logement social.

Maîtrise d’œuvre: 4 A Architectes (Michel Petuaud-Letang –  Dominique Burgade); Atelier Bouriette & Vaconsin,  urbaniste-paysagiste : BPIC, maîtrise d’œuvre VRD   + image réduite plan d’ensemble et/ou photos maisons